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泰国房地产开发,应该注意哪些法律法规?

发布时间:2019-02-16

越来越多的中资企业进驻泰国积极寻找广泛的曼谷地产投资和旅游度假酒店市场契机;尽管在过去几年里,中资企业在与泰国本土地产商合资开发地产项目以及收购泰国房地产开发公司股权等方面的投资活动,因异地文化和法律条规等差异有所被限制,但依旧无法阻挡中国人向泰国地产市场进军的浓厚兴趣。为方便中国投资机构进军投资泰国房地产开发,科普泰国房地产开发流程及法律法规,以便熟知。

  1. 基本流程为首先选择一块适合开发项目的土地,这其中涉及到地块的颜色划分以及地块门口马路宽度还有周边环境情况,都关系到项目的总建筑面积和设计方案,以下我们会一一详细列出说明;在确定到符合建设标准的土地之后,就可以雇佣设计公司或者建筑公司(有的建筑公司也有设计师)出小区的设计方案了,一般设计师都会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸,但实际肯定还有许多改动,因为最难的一点是接下来申请EIA(环境评估许可证)。

    只有拿到EIA许可证开发商才有资格申请建筑许可证,有了建筑许可证基本项目就可以动土开工了,而且在泰国在打桩阶段就可以建立销售部开卖项目了,对于开发商来说是非常好的一个条件,既可以了解到客户市场情况,掌握销控系统,又可以回笼一部分资金用于开发建筑,如果对于本土开发商更加便捷,因为开发项目用的都是银行的贷款,收回的首付款又可以支付银行利息,基本只要买下一块土地,投入一小部分资金就可以起一个项目了,所以很多国内来的开发商资金量有限的,也愿意与泰国本土开发商合作;下面我来对泰国房产开发的一些专业术语进行解释和说明。

  2. 地块的颜色划分:

    对于泰国土地的使用范围和建筑面积的要求,泰国城市规划局都有明确的规定,下面我罗列一下各个颜色所表示的含义;

    黄色:地块用途为低密度型的住宅用地;

    橙色:地块用途为中密度型的住宅用地;

    褐色:地块用途为高密度型的住宅用地;

    红色:地块用途为商业用地;

    紫色:地块用途为工业用地;

    紫罗兰色:地块用途为仓储用地;

    绿色:地块用途为乡村和农业用地;

    浅褐色:地块用途为文化产业传统保护用地;

    蓝色:地块用途为政府以及其他公共设施用地;

    除了颜色的划分外,每个地块还有相对应的可建筑面积的规定,例如最受开发商喜欢的红色地块商业用地,其中有分可建筑面积为土地面积的8-10倍,比如说您拿来一块商业用地1000平米要建个公寓项目,那您最多可以获得的建筑面积为一万平米,如此类推,具体您可以拿土地的地契号去政府规划局查询此地块的最大建筑面积,毕竟这项直接涉及到项目的成本,买地块前必须查清!特别是要建工厂之类的用地更加严格,不仅在于土地属性划分,而且看工厂种类,如果是有排污型的工厂,很多地区的政府都不会批给工厂许可证了。

  3. 建筑物的高度限制:

    在城市内的建筑物高度一般都遵循一个原则,就是建筑物的高度不能超过门口马路宽度的两倍长度,这个长度还包含了人行道等公共区域,当然马路也必须是公共马路,不可是私人的,如果马路中间有排水管道,这个管道的宽度也可以计算在马路宽度以内,同时还包含地块最前沿到大楼最前沿的这段距离,都可以计算两倍的范围以内,比如说门口马路宽度是12米,中间还有排水管道占了4米,两边人行道加起来5米,小区紧邻马路,但设计的大楼最前沿离地块最前沿10米,那该建筑物的高度应该在12+4+5+10=31x2=62米内。

    除了在城市内的高度限制外,海边地块的高度限制又有其特殊的规定,一般情况下来说,离海岸线20米内禁止建任何建筑,20米-50米范围内可以建筑高度不超过6米,50-200米范围内可建筑高度不超过12米,200-400米范围内可建筑高度不超过16米,所以海边地块并不是拥有越宽的海滩越好,而是要有足够的纵深才可开发足够高足够多的面积以供销售盈利。

  4. EIA环境评估许可证:

    在泰国您会发现许多待建的楼盘门口广告都会打上一个大大的英文字母EIA,为什么仅仅一个环评证如此重要,因为这个证书是此项目能够真正建设起来的最基本条件,打出这个招牌就是要告诉客人,你们订的房子可以建了,在泰国也不乏许多项目由于申请不到环评证而取消项目;那下面我们来了解一下环评证的一些规定。

    首先不是所有项目都需要申请环评证,主要看项目的体量来决定,基本规定是别墅小区在500户以上或者总占地面积在100莱(莱:泰国面积单位,一莱约合2.4亩)以上才需要申请环评证;公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上就需要申请环评证了;所以开发公寓项目的话基本都要超过这个基本体量了,那么申请环评证将势在必行,环评证的申请周期一般在6-8个月,这是最好的情况,如果设计方案问题比较多,或者说体量比较大的项目,没个一年到将近两年基本很难下来,所以大部分开发商都会寻找专业办理环评证的公司去申请处理,因为环评证不仅仅涉及到项目本身的情况,如室内高度,空气状况,排水排量,电压电容,绿化公共面积等等。

    最麻烦的是还涉及到项目周边的情况,环评证其中一个很重要的参考点在于项目周边的居民意见,如果您购买的土地旁边是普通居民还好,买个水果拜访一下基本能够搞定,如果是其它小区就需要和小区物业打交道,如果是皇室成员住所或者当地有权有势之人,您建的项目有可能挡住他们家的通风或者阳光,而导致拿不到项目周边居民的同意书,那您的项目就很可能拿不到环评证,这种案例在曼谷不少,所以买地块对周边环境也要有一定了解;

    有些销售中的土地您会发现很多都已经申请好了环评证,并且有了建筑许可证,这种情况下对于投资者开发商来讲确实是非常方便的,因为环评证一旦申请下来,理论上是无过期的,并且随着土地的买卖也可以过户给新的地主,建筑许可证的有效期一般是:

    小于一万平米的有效期一年;

    大于一万平米而小于三万平米的有效期两年;

    大于一万平米的有效期为三年;

    建筑许可证到期可以续期;有了这两个证书对于开发地产和前期的核算成本将会非常便捷,当然也不要忘了核查前地主申请环评证和建筑许可证是否有把相关费用结清,以免造成下个业主的负担。值得注意的一点是申请EIA其实并不需要一定要过户完土地,只要有买卖合同即可申请,同时还可以申请银行贷款,这对高价值地块通常需要一定时间去完成过户会提高很多效率。

  5. 其它法律法规综述:

    很多朋友会问到,泰国的房产小区容积率是多少,虽然泰国没有一个直接对应的指标,但是也有它自己的本国规定;例如泰国房产开发法律规定,公寓某层为最大建筑面积,除以小区总占地面积的值不可超过70%;小区内部马路宽度要在6米以上,人行道宽度要在1.5米以上等等;

    购买地块时如果碰上地块内有高压电塔也一定要注意,因为政府规定电塔周围12米范围内不允许建设任何建筑,就等于说这个范围的土地就废了,而去大多数客户也不会喜欢小区旁有高压电塔;

    购买土地前最好让土地局的工作人员再来测量一下土地大小,以确定该地块的实际大小符合地契上所标注的大小,因为有的地契由于年代久远,周边土地变更没有及时更新,会导致边界有些地域遭到侵占;

    建筑面积与地块面积的大概比例:1-1.5莱的地块大概可建筑面积为一万平米;3-3.5莱的地块大概可建筑面积为三万平米;

    建筑物需与河渠保持不短于三米的距离,如果河流宽于10米,那么建筑物需保持6米的间距;另外建筑物需与地铁保持不少于20米的间距;

    大于35度的坡度上禁止建设任何建筑;