泰国房地产法律及政策解读
发布时间：2019-02-16
前言
微笑国度泰国，有着宜居舒适的环境，越来越多房地产企业赴泰国投资。为此，我们依据泰国房地产相关法律、政策，结合我们实操经验，作以下简要解读。
1、泰国房地产开发、建设的流程
1.1 身份要求
1）具有泰国国籍的个人；
2）由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。
1.2 购买土地的手续
1）调查土地权属、负担、颜色（规划用途）；
2）起草土地购买协议；
3）土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记，否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。
1.3 建造房屋的手续
1）开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色，查看在此土地上是否准许建造此种建筑物；
2）开发商需起草建造计划蓝图，所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估（EIA）或是否需要得到相关部门的批准；
3）在建造任何建筑之前，开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府（市政当局）的建筑物管控部门，在收到建筑许可证后方可施工；
4）在建造完成后，开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验，合格后方可以计划使用用途开始使用。
1.4 经营不动产业务的要求
在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前，经营者应获得各类经营许可。
2、泰国对外资房地产开发、建设的限制
2.1 对外国人经营不动产业务的限制
总的来说，泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的，包括买卖或建造建筑物。但是也有例外，若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型，便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意，应在开展此种经营前申请外商经营许可（“FBL”）。
2.2 对外国人获得不动产的限制
在泰国法律中，外国人不能获得土地。例外的情况是，在投资委员会规定中（《土地法案》第96条），外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1 rai （合计为1600平方米）的土地。
与此同时，除了土地购买外，外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许（可能性不大），须经严格的程序，土地须在特定地点，同时获得内政部长的准许。
1）在泰国法律下，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%，泰国居民占51%的比例；
2）外国人可在泰国承租、租用土地；租赁不能超过30年，当合同期限届满时，可以续签；但是自续签后，不能超过30年；
3）外国人不能获得土地，但是可以拥有与土地分离的建筑物。
3、泰国房地产开发、建设的相关法律规定
3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律，其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。
3.2 在获得土地后，需要在土地上建造任何建筑之前，需要符合下列两部法律的要求：
1）《城乡规划法》B.E.2518
2）《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定
3.3 在经营不动产业务时，需参考以下法律：
1）《土地发展法案》B.E.2543
2）《公寓法案》B.E.2552
3）《酒店法案》B.E. 2547
4）《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542
5）《托管账户法案》B.E.2551